Una de las situaciones más comunes —y conflictivas— tras una herencia es la de recibir una vivienda junto a otros herederos y que uno de ellos se niegue a vender. Este bloqueo puede alargar durante años la gestión del inmueble, impedir que se rentabilice o incluso provocar tensiones familiares insalvables.
En este artículo vamos a explicarte qué puedes hacer si uno de los herederos no quiere vender la casa heredada.
Copropiedad hereditaria y proindiviso: el origen del conflicto
Cuando una persona fallece y deja una vivienda a varios herederos, estos se convierten en copropietarios del bien, en lo que se conoce como régimen de comunidad de bienes en proindiviso. Todos son dueños del inmueble, pero de una cuota abstracta, sin que ninguno pueda atribuirse una parte concreta de la casa (artículo 392 del Código Civil – CC).
Esto significa que ninguno de los herederos puede vender, alquilar o reformar por su cuenta, ya que cualquier decisión exige el consentimiento unánime. Si uno solo se opone, la situación queda bloqueada.
Las decisiones que afecten a la disposición del bien requieren unanimidad. Por tanto, si uno de los herederos no quiere vender, los demás no pueden forzar una venta directa… pero sí pueden actuar legalmente para salir del proindiviso.
Derecho a no permanecer en la comunidad
El artículo 400 del CC otorga a cualquier copropietario el derecho de solicitar la división de la cosa común en cualquier momento. Es decir, ningún heredero está obligado a permanecer en copropiedad contra su voluntad.
Este artículo es la base jurídica para que, si no hay acuerdo para vender, uno o varios herederos puedan forzar la extinción del proindiviso. Si el bien no es divisible (como ocurre con una vivienda), la consecuencia será su venta y el reparto del dinero entre los herederos.
Alternativas cuando uno de los herederos no quiere vender
1. Negociación y adjudicación voluntaria
La primera opción —y la más deseable— es alcanzar un acuerdo entre las partes. Así, siempre, antes de acudir a los tribunales, hay que intentar una solución amistosa. Se pueden plantear acuerdos como:
- Que uno de los herederos compre las partes del resto.
- Que se adjudique el inmueble a quien lo quiera, compensando económicamente a los demás (artículo 1062 del CC). Por ejemplo, si tres hermanos heredan una vivienda valorada en 180.000 euros, y uno de ellos quiere quedársela, puede pactarse que ese heredero abone 60.000 euros a cada uno de los otros dos, de forma que se respeten las cuotas hereditarias.
- Si no se desea la adjudicación, puede optarse por la venta voluntaria en el mercado, repartiéndose el precio entre todos según su parte.
- Que se acuerde alquilarlo temporalmente y repartirse las rentas.
Este tipo de acuerdos debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. Es la vía más rápida, menos costosa y menos traumática.
2. Mediación extrajudicial
Una alternativa intermedia es acudir a un proceso de mediación familiar o civil, en el que un profesional neutral facilita el diálogo entre los herederos. Aunque no tiene efectos vinculantes, puede desbloquear la situación si el problema es emocional más que económico.
3. Venta de la parte indivisa
Otra opción, en caso de bloqueo, es que el heredero que desea vender su parte lo haga de forma individual. La ley permite la venta de su cuota del inmueble a un tercero (artículo 399 del CC). No se necesita el consentimiento de los demás copropietarios. Sin embargo, esta venta no implica que el comprador pueda disfrutar o usar directamente la vivienda, sino que adquiere la posición del heredero vendedor dentro del proindiviso.
Ahora bien, si se vende a un extraño, los demás herederos tienen derecho de tanteo y retracto (artículo 1522 del CC), lo que significa que podrán quedarse con esa parte si igualan el precio.
Esta vía puede ser útil para presionar a los herederos bloqueadores o para salir parcialmente del conflicto.
4. Extinción del proindiviso por vía judicial
Cualquier copropietario que desee poner fin a la situación de indivisión puede acudir a la vía judicial e interponer una demanda de división de la cosa común, conforme a lo establecido en los artículos 400 del CC y 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento tiene como finalidad disolver la comunidad de bienes existente entre los herederos.
Dado que una vivienda no es divisible materialmente, el juez acordará su venta en subasta pública, con adjudicación al mejor postor. Posteriormente, el importe obtenido se reparte entre los herederos según su cuota de participación en la herencia.
Ahora bien, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, que comenzó a aplicarse el 3 de abril de 2025, se ha introducido una exigencia previa a la interposición de demandas civiles como esta: la acreditación de haber intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC).
Esto significa que, salvo en los supuestos expresamente exceptuados (como procedimientos de tutela de derechos fundamentales, filiación, violencia de género, concursos, medidas cautelares, etc.), no se podrá presentar una demanda judicial sin antes acreditar que se ha intentado resolver el conflicto de forma extrajudicial.
Entre los MASC reconocidos se incluyen:
- Mediación
- Conciliación
- Oferta vinculante confidencial
- Opinión de experto independiente
- Derecho colaborativo
- Negociación directa fehacientemente documentada
En este tipo de casos, lo habitual es que el heredero que desea promover la división del bien remita previamente a los demás una oferta vinculante confidencial, de conformidad con lo previsto en el artículo 17 de la LO 1/2025. Esta oferta puede hacerse llegar, por ejemplo, a través de burofax, acompañada de una certificación de contenido y prueba de entrega, lo cual servirá para acreditar ante el juzgado el cumplimiento del requisito de procedibilidad exigido en el artículo 5 de la citada ley.
Una vez superado este trámite previo obligatorio, el procedimiento judicial podrá iniciarse. No es necesario justificar motivos, ya que la ley reconoce a cualquier copropietario el derecho a no permanecer en comunidad. Ahora bien, es importante tener en cuenta los inconvenientes prácticos que presenta esta vía:
- El proceso judicial puede alargarse.
- El precio de venta en subasta suele ser inferior al valor de mercado, lo que puede suponer una pérdida económica para todos los herederos.
- Existen costes asociados, como los honorarios de abogado, procurador, perito tasador y otros gastos judiciales.
Aspectos fiscales a tener en cuenta
Antes de vender la vivienda
Para que la vivienda pueda venderse legalmente, deben haberse cumplido los trámites sucesorios:
- Aceptar la herencia mediante escritura pública.
- Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que se devenga a los 6 meses del fallecimiento (ampliables).
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
- Liquidar la plusvalía municipal (IIVTNU).
Sin estos pasos previos, no se podrá firmar válidamente la escritura de compraventa.
Después de la venta
La venta de un inmueble heredado genera una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF del vendedor. La base de cálculo es la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, menos gastos y tributos asociados.
El tipo impositivo varía entre el 19% y el 28%, según el importe de la ganancia. En algunos casos, pueden aplicarse exenciones (por reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años, etc.).
Documentación necesaria para la venta de una vivienda heredada
Para vender una vivienda heredada, además del consentimiento (o acción judicial si no lo hay), es necesario aportar:
- Escritura de aceptación de herencia.
- Certificado de defunción y últimas voluntades.
- Testamento (si lo hay) o declaración de herederos.
- Liquidación del ISD y plusvalía.
- Nota simple actualizada.
- DNI de todos los vendedores.
- Certificados energéticos y de deuda con comunidad e IBI.
En conclusión, cuando uno de los herederos no quiere vender la vivienda heredada, no significa que los demás estén atrapados. El ordenamiento jurídico español protege el derecho a no permanecer en comunidad, y ofrece mecanismos claros para forzar una solución.
Desde la negociación hasta la acción judicial, pasando por la venta de cuotas o la mediación, las opciones existen. Lo importante es actuar con criterio legal y acompañamiento profesional para evitar errores, pérdidas económicas o conflictos familiares innecesarios.
Si te encuentras en esta situación, lo más recomendable es acudir a un abogado especializado en herencias que estudie tu caso y te ayude a recuperar tu parte de la vivienda heredada con seguridad jurídica y eficacia.
